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回答要旨

失業などで収入がなくなった場合や、住宅ローン以外に借金がある場合など、住宅ローンの返済が困難となる場合があります。

このような場合、住宅ローンにかかる不動産を売却し、その売却代金を住宅ローンの返済に充てる、という方法があります。この売却にあたり、民事執行法の定める手続によらず、債務者が選んだ第三者に売却することを「任意売却」などと呼んでいます。

強制競売・抵当権の実行

債権者（銀行など）は、住宅ローンを組む際、通常、当該住宅に抵当権を設定します。抵当権とはローンの返済が滞った場合、その返済に充てるため、住宅を売却して、その代金をローンの未払分に充てることのできる権利を言います（なお、抵当権の目的とされた住宅を売却することを抵当権の実行、などと言います）。

抵当権の実行に当たっては、民事執行法などに定める厳格な手続を経て売却（競売）しなければなりません。すなわち裁判所への申立、入札などの手続を経て不動産を売却（競売）することになるのです。

しかし、このような厳格な手続を経ることにより速やかな売却は困難となりますし、あるいは手続にかかる手間、費用も大きくなります。さらには一般的には、このような手続を経ての売却（競売）では、売却価格も安くなることが多いと言われています。

なお、このような、民事執行法などで定める手続による売却（競売）は、債務者の意向に関わりなく、一方的・強制的に債権者（銀行など）が裁判所に申し立てることによって行われるため、「強制競売」「強制売却」などと呼ぶことがあります。

任意売却

上述のとおり、強制競売によると、厳格、煩雑な手続を経なければならず、費用もかかることから、債権者（銀行など）は、先ず、任意売却を行うよう債務者に促すことが多いといえます。

任意売却とは、抵当権の目的となった不動産を買ってくれる者を探し、民事執行法などの定める手続を経ることなく、不動産所有者（＝債務者）と買主との間で売買することを言います。

すなわち、債権者（銀行など）の一方的な、裁判所への申立によって強制的に売却（競売）するのではなく、債務者の意思により売りたい者に売る、という意味で「任意」売却と呼ばれているのです。

任意売却の限界

任意売却は上述したとおり、強制競売による煩雑な手続を避け、比較的速やかに適正な価格で不動産を売却することが可能です。

しかし任意売却をしたから、住宅ローンが全てなくなる、考えることは早計です。任意売却により、住宅ローンがなくなるか否か、ということは、住宅ローン残額と住宅の売却価格により定まります。

例えば、住宅ローン残高が1000万円の場合、住宅の売却額が1000万円を超えれば、住宅ローンはなくなります。しかし、住宅の売却額が700万円にすぎないなら、ローンは300万円残ることになります。

このように、任意売却をしたからといって、住宅ローンが全てなくなるとは限らないのです。

任意売却を行う際には、まず、自分の住宅ローン残高を確認することはもちろん、当該不動産の所在地、築年数などから価格の相場を調べるとともに、債権者や不動産業者などにも相談して、どの程度の価格での売却が見込めるのか、よく調べる必要があります。